Sinds april hoort er een paragraaf over de fundering in elk taxatierapport. Het is de belangrijkste verandering in ons vak van dit jaar, en ik denk dat ze verkeerd gaat uitpakken als we haar laten zoals ze is.
Niet omdat het een slecht idee is. Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs doet precies wat er moest gebeuren: de fundering uit de blinde vlek halen bij elke transactie. Met zo’n 425.000 panden die volgens de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur dreigen weg te zakken in slappe bodems, is stilzwijgen geen optie meer. Frank van Lier van het KCAF noemde het een ramp in slow motion, en dat is de goede beschrijving.
Mijn bezwaar zit ergens anders. Wij hebben nu een systeem waarin de eerste — en in de meeste gevallen de énige — beoordeling van de fundering wordt gedaan door iemand die geen bouwkundige is, op basis van wat er aan de buitenkant te zien is. Bij een fundering is dat per definitie het verkeerde uitgangspunt: het probleem zit onder de grond, en zichtbare schade betekent dat het al een tijd bezig is.
Een risicoklasse is geen onderzoek
Zo werkt het nu. De taxateur geeft een eerste oordeel op basis van beschikbare databases en zichtbare signalen — scheuren, vocht, schimmel. Daar rolt een risicoklasse uit, van A tot E. Bij klasse D of E zullen hypotheekverstrekkers vrijwel zeker om een quickscan vragen: metingen aan de gevel van buitenaf en aan vloeren en muren binnen. Het KCAF rekent op zo’n 1.200 van die scans per maand.
Het risico dat ik zie, is dat de letter een eigen leven gaat leiden. Klasse B klinkt als een geruststelling, maar het is niet meer dan: er was op dat moment niets te zien. Een pand uit 1928 op houten palen in een zakkende wijk kan er van buiten prima uitzien. Wie op basis van die letter besluit dat verder kijken niet nodig is, heeft geen zekerheid gekocht maar een gevoel van zekerheid — en dat is in dit dossier het gevaarlijkste product dat er is.
Dat is geen kritiek op taxateurs. Ze krijgen een technisch oordeel op hun bord dat buiten hun vak ligt en waar ze niet voor zijn opgeleid. Het is een reden om ze niet alleen te laten staan — en om als sector eerlijk te zijn over wat een klasse A tot E wel en niet zegt.
Een quickscan hoort geen los bezoek te zijn
Als er toch iemand langskomt om te meten, is het zonde om alleen naar de fundering te kijken. De onderdelen die bij een verzakking horen — scheurvorming, kozijnen die niet meer sluiten, vloerafwerking, vochtplekken — zijn precies de onderdelen die je bij een bouwkundige keuring ook langsloopt. Eén bezoek, één rapport, één verhaal dat klopt.
Bij ons heet die eerste stap fase 0: een visuele beoordeling met niet-destructieve metingen, die vaststelt óf er aanleiding is om dieper te gaan. Pas als daar iets uitkomt, volgt archiefwerk en zo nodig onderzoek in en onder het pand.
Nog na te gaan door Jobse. Sluit onze fase 0 aan op wat hypotheekverstrekkers bij risicoklasse D of E als quickscan accepteren? Dat is een aantrekkelijke claim en juist daarom moet hij kloppen voordat hij hier staat. Vraag het na bij het KCAF of bij een van de geldverstrekkers, dan zet ik het er expliciet in.
Waarom “per woning” zelden het goede antwoord is
De specialisten zijn het er inmiddels over eens dat dit probleem niet per woning maar per wijk moet worden opgelost, en dat klopt met wat wij zien. Twee panden naast elkaar kunnen totaal verschillend reageren. Soms verschilt zelfs de voorkant van de achterkant, door verschillen in bodemopbouw en grondwaterstand.
Tegelijk hangt alles samen: het riool, de openbare ruimte, de belendende panden. In een naoorlogse stadswijk waar de meeste huizen niet onderheid zijn en straten en woningen soms tachtig centimeter lager liggen dan de nieuwbouw ernaast, wordt daar nu ervaring mee opgedaan voor de rest van het land.
Dat wijkniveau is niet iets waar een individuele eigenaar op kan wachten. Maar het is wel de reden waarom wij bij een pand dat vastzit aan de buren altijd naar de constructie als geheel kijken en niet naar één adres. Wie dat opknipt langs de kadastrale grens, beoordeelt een halve constructie.
Het woningpaspoort
Het KCAF pleit voor een landelijk woningpaspoort dat aan de woning hangt en niet aan de bewoner — zodat wat er bekend is, bij verkoop niet verdwijnt. Ik ben daar voor, en om een reden die misschien tegen ons eigen belang lijkt in te gaan.
Wij verdienen aan onderzoek. Maar het grootste deel van wat wij onderzoeken, is ooit al eens onderzocht — door een vorige eigenaar, een gemeente, een corporatie. Die kennis is er, alleen komt zij niet mee met het pand. Elke keer opnieuw beginnen is duur voor de eigenaar en levert ons werk op dat niets toevoegt. Liever hebben we opdrachtgevers die weten wat ze hebben, en ons bellen voor de vraag die er echt toe doet.
Wat ik zou doen
Ben je makelaar of taxateur en kom je een pand tegen in een risicogebied of van vóór 1970, laat de fundering dan meenemen in het onderzoek dat je toch al laat doen. Dan staat het erin voordat de vraag komt, in plaats van erna.
Ga je verduurzamen of verbouwen: kijk eerst wat de fundering aankan. Isolatie en een nieuwe vloer zijn een slechte investering in een pand dat zakt, en je legt precies de plekken open waar je het had kunnen zien.
En als je twijfelt: bel gerust. Wij zeggen ook wanneer er niets aan de hand is. Dat kost ons een opdracht en levert ons een relatie op.
Nog aan te vullen door Thomas. Eén geval uit de eigen praktijk maakt dit stuk geloofwaardiger dan de hele redenering erboven. Zonder namen en zonder herleidbaar adres.
Dit stuk kwam voort uit het artikel Funderingsproblematiek is een ramp in slow motion van Ton Verheijen, verschenen in Bouwwereld op 27 juli 2026, met daarin Frank van Lier (KCAF) en Maarten Kuiper (Aveco de Bondt). De cijfers en de beschrijving van de taxatieregeling komen daaruit; de mening is die van ons.
