Wat een conditiescore van 3 werkelijk betekent

Er staat een cijfer in je inspectierapport. Zes kozijnen: conditie 3. En dan begint het rekenen — is dat erg? Moet dat nu? Wat kost dat?

Dat cijfer komt uit NEN 2767, de norm voor conditiemeting. Het is een van de nuttigste afspraken in het vastgoedbeheer, en tegelijk een van de meest misgelezen. Hieronder staat wat er werkelijk achter zit.

Waarom er überhaupt een cijfer is

Zonder norm beschrijft elke inspecteur de staat van een gebouw in zijn eigen woorden. “Redelijk”, “matig”, “aandacht vereist” — het klinkt allemaal begrijpelijk tot je twee rapporten naast elkaar legt, of hetzelfde complex over vijf jaar opnieuw laat bekijken door iemand anders.

NEN 2767 haalt de smaak eruit. De inspecteur legt niet vast wat hij vindt, maar wat hij ziet, langs drie assen die voor iedereen hetzelfde betekenen. Daar rolt een getal uit van 1 tot 6. Het resultaat is dat een rapport vergelijkbaar wordt: met een meting van vijf jaar geleden, met een ander pand in dezelfde portefeuille, en met de begroting van je onderhoudsaannemer.

De drie vragen achter het cijfer

Voor elk gebrek aan elk bouwdeel beantwoordt de inspecteur drie vragen.

Hoe ernstig is het gebrek? Gering, serieus of ernstig. Dat gaat over de aard van het gebrek zelf: verweerde verf is iets anders dan houtrot, en houtrot is iets anders dan een kozijn dat zijn functie verliest.

Hoe ver is het? Beginstadium, gevorderd of eindstadium. Hetzelfde gebrek in een ander tempo: begint de verf te craqueleren, of laat hij los?

Hoeveel van het bouwdeel raakt het? Van incidenteel (minder dan 2%) tot algemeen (meer dan 70%). Eén rot kozijn in een complex is iets anders dan veertig.

Die drie samen bepalen de score. De tabel hieronder is precies dat verband.

De logica erin is de moeite van het bekijken waard. Een ernstig gebrek dat maar één bouwdeel raakt, komt niet verder dan een 1 of een 2 — de conditiescore gaat over de staat van het geheel, niet over de ergste plek. Andersom komt een gering gebrek dat overal zit wél uit op een 3 of 4. Achterstallig schilderwerk over een hele gevel weegt in dit systeem zwaarder dan één verrotte dorpel.

Wat de zes cijfers betekenen

• 1 — Uitstekend. Nieuw of zo goed als nieuw. Geen gebreken van betekenis.
• 2 — Goed. Beginnende veroudering, zichtbaar maar zonder gevolgen.
• 3 — Redelijk. Veroudering is duidelijk zichtbaar en zet door. Functioneel is er niets aan de hand.
• 4 — Matig. De veroudering gaat de functie raken. Uitstellen wordt vanaf hier duurder in plaats van goedkoper.
• 5 — Slecht. De functie is aangetast, herstel is ingrijpend.
• 6 — Zeer slecht. Het bouwdeel functioneert niet meer.

Waarom conditie 3 geen onvoldoende is

Dit is het misverstand dat wij het vaakst tegenkomen. Op een schaal van 1 tot 6 oogt een 3 als een magere voldoende, of erger. Dat is niet wat er staat.

Conditie 3 betekent: dit bouwdeel veroudert zoals bouwdelen verouderen, en dat is te zien. Voor een gevel van vijftien jaar oud is dat volstrekt normaal. Voor een groot deel van de bestaande voorraad is conditie 3 zelfs precies waar je wilt zitten: alles op 1 of 2 houden betekent dat je vervangt terwijl er nog levensduur in zat, en dat is weggegooid geld.

De vraag is dus niet “welk cijfer staat er”, maar “welk cijfer wil ik hier over vijf jaar, en wat kost het om daar te komen”. Voor een kantoor dat over drie jaar wordt getransformeerd is een 4 op het schilderwerk een prima keuze. Voor een corporatiewoning die er over dertig jaar nog staat, is diezelfde 4 een rekening die zichzelf elk jaar verhoogt.

Wat een conditiescore níét zegt

Hier zit de begrenzing die je moet kennen voordat je op het cijfer stuurt.

Het is geen kostenraming. De score zegt iets over de technische staat, niet over wat herstel kost. Twee daken met conditie 4 kunnen een factor drie verschillen, afhankelijk van bereikbaarheid, materiaal en of er asbest onder ligt.

Het is geen veiligheidsoordeel. Een balkon kan constructief onveilig zijn terwijl het er aan de buitenkant redelijk uitziet. Daar is gericht onderzoek voor nodig, geen conditiemeting.

Het is geen oordeel over comfort of energie. Een perfect onderhouden enkelglas-kozijn scoort een 1. Je zit er nog steeds in de kou. Daarvoor kijk je naar het energielabel en het verduurzamingsadvies.

Het is een momentopname met een inspecteur erbij. De norm haalt de willekeur eruit, niet de vakkennis. Wie op een grote portefeuille alleen op cijfers stuurt zonder de rapportage te lezen, stuurt op een samenvatting.

Van score naar planning

Een conditiemeting op zichzelf is een foto. Bruikbaar wordt het pas als er een meerjarenonderhoudsplan aan hangt: per bouwdeel de huidige score, de verwachte ontwikkeling, het moment waarop ingrijpen logisch is en wat dat dan kost. Dan wordt de begroting van volgend jaar geen schatting meer, en kun je onderbouwen waarom iets wél of niet nu moet.

Bij een portefeuille komt daar nog iets bij: pas als alle complexen op dezelfde manier zijn gemeten, kun je ze tegen elkaar afwegen. Dat is de echte waarde van een genormeerde score — niet het cijfer zelf, maar dat het overal hetzelfde betekent.

Kort samengevat

• De conditiescore komt uit ernst, intensiteit en omvang van de gebreken samen
• 1 is nieuw, 6 is einde functie — 3 is normaal en meestal prima
• De score zegt niets over kosten, veiligheid, comfort of energie
• Sturen doe je niet op de score van vandaag maar op de score die je over vijf jaar wil hebben

Nog na te gaan door Jobse. De matrix hierboven is door ons nagetekend in de eigen huisstijl, met de systematiek uit NEN 2767. De norm zelf is auteursrechtelijk beschermd en te koop bij NEN. Wij gaan ervan uit dat het uitleggen van de systematiek in eigen vorm is toegestaan; controleer dat even als je het zeker wil weten, of laat de tabel weg en houd alleen de uitleg.

---

Wil je weten waar jouw pand of portefeuille staat? Een conditiemeting volgens NEN 2767 hoort bij onze bouwkundige keuringen en vormt de basis onder het MJOP.

Plan een afspraak of vraag informatie aan — we kijken eerst met je mee wat er in jouw geval nodig is.